Kuntoarvio on korvaamaton apuväline kiinteistön kunnossapidossa
Kuntoarvio on aistinvaraisesti tehtävä katselmus, jonka tarkoitus on muodostaa kiinteistönomistajalle kattava kokonaiskuva kiinteistön kunnosta ja korjaustarpeista. Arvion perusteella kiinteistölle voidaan laatia pitkän tähtäimen suunnitelma (PTS) ja sen pohjalta esimerkiksi taloyhtiöissä hallituksen kunnossapitosuunnitelma, joka kuuluu hyvään kiinteistönpitoon. Oikein ajoitetut huolto- ja korjaustoimenpiteet pidentävät rakenteiden käyttöikää ja pienentävät korjauskustannuksia.
Miten kiinteistön kuntoarvio tehdään
Kuntoarviot perustuvat kohteen suunnitelma-asiakirjoihin, tiedossa olevaan korjaushistoriaan sekä kohteen käyttäjiltä saatavaan tietoon, jota kerätään ennalta asukas-/käyttäjäkyselyllä. Kysely voidaan toteuttaa joko sähköisesti tai paperisena, riippuen siitä, miten tilaaja arvioi saatavan enemmän vastauksia. Kyselyistä saatavalla tiedolla pystytään tarvittaessa kohdentamaan havainnointia tiettyihin osiin rakennusta, koska esimerkiksi asuinrakennuksissa ei normaalisti käydä kaikissa huoneistoissa, vaan otantana noin 20–40 % asunnoista, riippuen kohteesta ja sen iästä.
Lähtötietoihin perehtymisen jälkeen kohteella suoritetaan kuntoarvion asiantuntijaryhmän katselmus. Yleensä työryhmään kuuluu kolmesta neljään eri asiantuntijaa: rakennus-, LVIA- ja sähkötekniikan asiantuntijat ja kuntoarvion koordinaattori, joka vastaa toimeksiannon kokonaisuuden hallinnasta. Usein koordinaattorina toimii rakennetekniikan asiantuntija. Kierroksella katselmoidaan yleiset tilat, kuten esimerkiksi talotekniikan tilat (lämmönjakohuone, sähköpääkeskus, telejakamo, yms.) sekä käytävät, kellarit ja muut tilat. Asuinrakennuksissa ei yleensä käydä kaikissa huoneistoissa. Toimitilakiinteistöjen kuntoarvioita tehtäessä tiloja kierretään usein laajemmin esimerkiksi toimistojen osalta.
Kuntoarvio on aina pääsääntöisesti aistinvaraisesti tehtävä katselmus, jossa voidaan käyttää apuna rakenteisiin menemättömiä tarkastusmenettelyjä, kuten pintakosteudenosoitinta. Kuntoarvio perustuu Rakennustietosäätiön ohjekortteihin (RT-kortisto), joissa on määritelty tehtäväsisältö erikseen asuin- ja toimitilakiinteistöille.
Taloyhtiön kuntoarvio
Asunto-osakeyhtiölaki edellyttää, että taloyhtiöt laativat vuosittain kunnossapitosuunnitelman, jossa esitetään kiinteistön tekninen kunto ja ennakoidut korjaukset seuraavaksi viideksi vuodeksi. Taloyhtiön hallituksen tulee esittää kunnossapitoselvitys yhtiökokoukselle. Yleensä isännöitsijä tilaa kuntoarvion, kun hallitus on päättänyt sen teettämisestä.
Kuntoarvion perusteella luotava taloyhtiöille pakollinen pitkän tähtäimen suunnitelma (PTS) auttaa taloyhtiötä suunnittelemaan ja budjetoimaan tulevia korjaushankkeita realistisesti. Säännöllisesti tehtävä kuntoarvio tarjoaa osakkaille tärkeää tietoa taloyhtiön kunnosta ja remonttitarpeista, ja auttaa välttämään yllätyksiä sekä riitatilanteita asunnonostotilanteissa.
Miksi kuntoarvio kannattaa tehdä
- Antaa kattavan kuvan kiinteistön nykyisestä kunnosta.
- Auttaa tunnistamaan riskit sekä tarpeelliset korjaus- ja kunnossapitotyöt ajoissa.
- Auttaa suunnittelemaan ja budjetoimaan tulevia ylläpito- ja remonttitöitä.
- Auttaa saamaan kustannussäästöjä oikea-aikaisilla toimenpiteillä ja ennaltaehkäisee suurempia korjauskuluja tulevaisuudessa.
- Auttaa kiinteistön arvon säilyttämisessä ja elinkaaren pidentämisessä.
- Mahdollistaa kiinteistön turvallisen ja terveellisen käytön.
- Tekee kiinteistön houkuttelevammaksi potentiaalisille ostajille tai vuokralaisille.
- Parantaa omistajan tietoisuutta kiinteistön kunnosta ja mahdollisista ongelmista.
Kunnossapitosuunnitelma PTS kuntoarvion pohjalta
Kiinteistökierroksen, lähtötietojen ja kyselyiden perusteella kiinteistöstä muodostuu kokonaiskuva, jonka perusteella laaditaan kuntoarvioraportti. Raporttiin liitetään usein PTS-ehdotus (Pitkän Tähtäimen Suunnitelma), jossa on koottuna merkittävimmät korjaus- ja kunnossapitotarpeet ennalta sovitulle ajanjaksolle. Hyvin yleisesti PTS-ehdotus laaditaan 10 vuoden jaksolle, mutta asiakkaan pyynnöstä PTS-ehdotus voidaan tehdä esimerkiksi 5–20 vuoden pituiselle jaksolle.
Kaikkien lähtötietojen sekä kohteella tehtyjen havaintojen perusteella muodostettavassa kuntoarvioraportissa kuvataan rakenteet ja niistä tehdyt havainnot, sekä annetaan arvio korjaustarpeesta yleisellä tasolla. Kuntoarvion korjaus- ja kunnostustarpeista tehdään huomioiden sovittu PTS-ehdotuksen kausi, eli esimerkiksi yli 10 vuoden päässä olevista korjauksista ei välttämättä kirjata mitään, elleivät ne tule ajankohtaiseksi välittömästi korjauksen jälkeen. Rakenteille ja järjestelmille annetaan ohjeen mukainen kuntoluokka, joka kuvaa rakennetta kokonaisuutena, sekä antaa ohjeellista tietoa rakenteen kunnosta.
Perusteellisesti laaditun kuntoarvion pohjalta kiinteistönomistaja pystyy laatimaan KPS:n (KunnossaPitoSuunnitelma), jolla suunnitellaan tulevien korjausten investointitarpeet sekä valmistellaan mahdollisten laajempien korjausten vaatimien kuntotarkastuksien ja -tutkimuksien hankinnat.
Kuntotutkimus täydentämään kuntoarviota
Joskus kuntoarvion jälkeen on tarpeellista tehdä jatkotoimenpiteenä kuntotutkimus, jos kuntoarviossa suoritettu silmämääräinen tarkastelu ei ole tarjonnut riittävän luotettavaa tietoa jostakin kiinteistön osa-alueesta. Kuntotutkimus täydentää kuntoarviota antamalla syvällisempää ymmärrystä kiinteistön kunnosta.
Kuntoarvio Bradolta
Haluatko tietää lisää kuntoarviosta? Ota rohkeasti yhteyttä! Bradon sertifioidut rakennusterveysasiantuntijat palvelevat vahvalla osaamisella ja teemme mielellämme tarpeisiinne räätälöityjä ratkaisuesityksiä.
Usein kysyttyjä kysymyksiä kuntoarvioista
Mikä on kuntoarvio?
Kuntoarvio on aistinvarainen katselmus, joka auttaa saamaan kokonaiskuvan kiinteistön kunnosta ja korjaustarpeista. Sen perusteella voidaan laatia pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelma.
Miten kuntoarvio tehdään?
Kuntoarvio tehdään keräämällä tietoa kiinteistön suunnitelma-asiakirjoista, korjaushistoriasta ja käyttäjiltä saatavasta tiedosta. Tämän jälkeen suoritetaan katselmus kohteella.
Kuka voi tehdä kuntoarvion?
Kuntoarvion voi tehdä asiantuntijaryhmä, joka koostuu yleensä rakennus-, LVIA- ja sähkötekniikan asiantuntijoista sekä kuntoarvion koordinaattorista.
Miksi kuntoarvio kannattaa tehdä?
Kuntoarvio antaa kattavan kuvan kiinteistön nykyisestä kunnosta, auttaa tunnistamaan riskit, suunnittelemaan tulevia remontteja, saavuttamaan kustannussäästöjä ja parantamaan kiinteistön arvoa.
Mikä on PTS?
PTS eli Pitkän Tähtäimen Suunnitelma on kunnossapitosuunnitelma, joka laaditaan kuntoarvion perusteella. Se auttaa budjetoimaan ja suunnittelemaan tulevia korjaushankkeita.
Mikä on kuntotutkimus ja milloin sitä tarvitaan?
Kuntotutkimus on syvällisempi tutkimus kiinteistön kunnosta, jota voidaan tarvita kuntoarvion jälkeen, jos kuntoarviossa ilmenneet tiedot eivät ole riittäviä jonkin kiinteistön osa-alueen osalta.
Kenen vastuulla on kuntoarvion tilaaminen?
Yleensä kuntoarvion tilaa kiinteistön omistaja tai hallinnointia hoitava taho, kuten isännöitsijä tai taloyhtiön hallitus.
Mikä on kuntoarvion hinta?
Kuntoarvion hinta voi vaihdella suuresti riippuen kiinteistön koosta, sijainnista ja arvioinnin vaativuudesta. Lisäksi hintaan vaikuttaa se, minkälaisia asiantuntijoita arvioon osallistuu. Perusmuotoinen kuntoarvio maksaa kohteesta ja sen ominaisuuksista riippuen noin 2,5–5 euroa kiinteistön bruttoneliömetriä kohden.
